在东京买房 其一

以下只是本人找房子时候觉得需要的信息，不构成任何投资建议。

为什么在东京买房

虽然我自己在东京买房主要是要租能有三个猫一起住的房子太难了，所以一咬牙就开始看了。但是总的来说还是相当实惠的。

我主要看中的点是：

  1. 对于买房的人来说没有任何的限制，不会像上海那样歧视外地人；
  2. 日本的贷款利率也很低，不一定需要拿到永驻或者归化也可以拿到1左右的利率甚至更低，摊下来不会比租房高很多；
  3. 贷款也可以零首付甚至包含前期各项费用，可以说是很安心，也可以在拿到身份后换更便宜的银行；
  4. 买下来就是永久产权，特别一户建的话就是拥有土地的所有权，给人当地主的快乐
  5. 房价这小几十年还是挺稳定的，最近涨得微微有点厉害，有一种在不上车就买不起的感觉（特别好的地段也是越开发越少了）；
  6. 第一套自住房可以抵一些些税；

当然也有不太好的地方：

  1. 得花钱，也不是真的很便宜，看单价大概比国内一线便宜，比二线贵吧
  2. 需要交税，每年要交固定资产税，然后公寓的话需要交管理费，一户建的话会有保险和各种维护的费用
  3. 虽然是一句废话但买了就不方便搬家了；

房子的类型

主要分为一户建和公寓两种，公寓由于我没怎么看，不太懂，仅供参考。

一户建

字面意义上说就是大家会在漫画里看到的那种独门独户的房子，买一块土地，然后在上面盖一个房子，都属于你。由于东京都内土地越来越少了，23区的一户建现在基本都是分让，就是原来的一个大房子卖了之后拆成若干的小块土地再建房子这样；

优点

  1. 相对来说便宜
  2. 上面说了，做地主，老中人的梦
  3. 不用交管理费
  4. 可以养宠物，或者别的，限制比较少
  5. 可以自由的改造包括推了重建
  6. 没有上下楼邻居

缺点

  1. 一般两楼到三楼，日常需要跑楼梯
  2. 因为没有交管理费，所以坏了什么都要自己修
  3. 同样的因为没有交管理费，需要自己定时扔垃圾，然后如果垃圾收集点比较远，就还得走几步（看的时候没有发现特别远的）
  4. 因为是木质的房子，可能有白蚁之类的危害，整体的房子的使用寿命也比较短，听说十年以后的维护费用会大幅上涨
  5. 比较难出租，古老的一户建也会很难转手（拆除本身需要一笔费用，只有土地有价值，房子会变成负资产）

然后一户建也可以选择买中古！但是十年内的都超级抢手我根本没有见到过（唯一看到的是同事在卖），对于特别特别老的房子也可以选择买了推掉重建； 说到推掉重建，也可以选择直接买一块空地，然后自己找建筑公司建造（叫做注文），好处是真的可以随心所欲打造自己喜欢的房子，坏处是真的要很久（可能一年？），然后会有海量的沟通细节，我也不太懂就不瞎说了。

公寓

公寓就是一栋楼然后里面有十几到几十户不等的住户，一般不会太高，特别高那种塔楼就会，很贵

优点

  1. 有管理公司帮你处理垃圾和一些维修的事情
  2. 有门禁会比较安全（相对来说）
  3. 这两年东京公寓猛涨（不涨也一直比户建贵就是了），作为投资物件来说更有优势
  4. 因为没有楼梯的占地面积，所以同样的面积会比一户建使用面积更大，布局相对更好
  5. 一般离车站近的会多一点
  6. 选高楼层虫子可以少一点，采光通风一般也会好一点

缺点

  1. 需要交管理费和修缮基金，随着房子年限的增长修缮费会变高，之前看一个好几十年的房子每个月要交十万多
  2. 停车是额外的价钱
  3. 不是所有都可以养宠物，或者有的可以养但是对数量和品种有要求
  4. 会有上下左右的邻居，如果遇到很可怕的人就会，很可怕（虽然没有在日本遇到过但是在上海遇到过，不太能忍受）

找房子的流程

下面只是我自己找房子的流程，主要偏一户建，供参考。

  1. 先确定预算，一般来说需要的钱包括

    1. 房价
    2. 初期费用（大概房价的5%～10%）
    3. 家具费用（这个丰俭由人，日本的房子除非是注文别的都带软装，需要自己买的部分包括空调，窗帘及轨道，灯，其他可以搬动的家具，所有装修油烟机洗碗机热水器之类固定的家具一般都是装好的）
    4. 搬家费用

    然后考虑你愿意初期出的钱加上打算贷款的钱，就可以确定预算上限了；

    贷款上限一般是年收入的六到八倍，具体的贷款条件会受你的收入和身份，首付的额度，以及你所选的房子的价值影响；

  2. 在网上开始看房子，基本上就是suumo和homes，可着筛选条件看就好了，虽然中介内部是会有一些网站，但是除非直接找建筑公司，不会有特别稀罕的内部房源；我这次看的几个房子基本上都是我自己网上挑的或者见过的。

    这个阶段就是基本上网上狂看，我差不多每天会把想看的地区的房子上新看一遍，同事说他每天网上看两百套=-=。这个过程中基本上自己心里的条件会越来越清楚，特别有时候刷着刷着会看到有的卖出了有的自刀了，对房价也会产生感知；可以搭配google map的实景地图一起看。

    另外也可以去建筑公司的官网直接看，会有不同的project这样，比较大手的比如野村，大和，三井，唉是真的很好看但是也是真的买不起呀。平价一点就比如饭田，积水，三井好像也有一些平价的系列。

  3. 找中介或者建筑公司

    首先找中介的话基本日本中介是3%的中介费，没法谈，中国人比较卷，有砍价余地，我找的小姐姐是给到了1.5加税=1.65；还是能省下不少钱的；因为我自己找日本人中介的经历特别地狱（避雷openhouse！！），所以也不能说哪个就比较好，可以多问几家看看，但是内见了之后就不要再找别的中介购买了。

    然后还有一种是找建筑公司直接买，这种好像可以没有中介费（不确定），可以直接去他们官网先看看；之前看到好几个心水的房子都是不能通过中介购买只能找开发商的，不过这种都超级抢手啦。

  4. 看房

    因为日本人带我看房的经验太地狱了不愿回忆，讲下中国中介带我看的过程。其实基本上就和租房差不多，一般会开公司的车送迎，不讲究的比如我就是直接电车过去，也方便我看到电车站的距离；因为抢手的房子很多都在装修完之前就卖掉了，所以也很有可能看到的是一个半成品；主要看的就是到车站的距离，周边环境，采光。

    如果感觉比较满意的，可以找中介去和开发商要具体的资料，从建筑图纸到插座位置到内装用的什么规格什么牌子都会发来；

  5. 购买

    确定购买就可以找中介发买付了，然后进入买房流程，这个下一篇再说；

看房注意点

我会关注的一些地方，不一定全面，多刷小红书；

  1. 土地权利。一般的一户建都是所有权，但是也有少数是借地的，意思是土地不属于你，这种房子会很便宜，但是很难贷款，也很难转手，基本上就不用考虑了；

  2. 土地位置。一个是到车站的距离，基本上5分钟以内没有，7分钟以内比较贵，十分钟往上可以住上大house就是很不方便；二个是车站和可以利用的铁路，这个也特别影响房价和生活便利度，个人感觉东面比西面便宜，但是风评不是很好？我就没怎么看，然后都心完全买不起哈哈；西面的话世田谷其实给我感觉挺乡下的，但是听说很old money所以很贵，品川因为交通方便也很贵，大田基本都在机场那边，不是很喜欢填海的地；所以我基本看到后面就是中野，杉并和练马。然后基本有急行的大站，也会很贵，比如破罐子破摔开始看川崎发现一点也不便宜。总之虽然是自住但也要考虑万一需要出手的情况，所以多多比较地段吧！看到后面会对首都圈铁路如数家珍（不至于；

  3. 土地面积。一般土地面积和建筑面积会分开算。然后每一个土地会有他的建蔽率，就是单层房子可以占的面积的大小。以及容积率，就是总的建筑面积和土地大小的比例**。** 当然也不是容积率越大越好，一个是值钱的是土地本身，二个是容积率大就一般是建多层，这个会导致房子里的格局变得很局促。这几天看下来觉得还是2层的比3层的更方便。

    建筑面积一般就是写的套内的，但是现在日本人也学坏了有的会算一半的壁芯，这个还是以实地看为准；

  4. 朝向。由于日本的一户建有的真的挨得特别近，所以要一般只有面向马路的一面是采光比较好。在这个前提下角部屋，就是两面是道路的房子就会更加珍贵。朝向这个看个人，听说朝南会超级热，不确定，等我住了试试；

    一般日本的私道是4m，就是一般单行道，如果是大马路，反过来要思考会不会太吵；以及临近铁路也要思考会不会很吵。（之前看一个在山手线内的房子又大又便宜，结果地图上一看被山手线和新干线以及其他十几条不知道什么线包夹，挂了半年都没卖掉，甚至边上还有一家专门的铁道宅民宿）；

    还会有一些周围不是道路，但是由于布局的原因，比如边上是公园，是别人的车道或者停车位，导致有几个面没有遮挡采光也很好的。这种就需要看土地区划图和google map了；

  5. 说到马路，日本的规定是有车可以进才可以再建筑，有一些是被包围在一堆房子里的再建筑不可，这种中古居多，难以贷款和转手，除了投资的看见这几个字跑就好了；

  6. 布局。基本上ldk都是在一起的（客厅，餐厅，厨房），厨房也都是开放式厨房，这个和租房区别不大。需要注意的是日本对于房间有一定的采光标准，对于没有达标的房间会叫做纳户，或者叫service room； 像2sldk就是两室一厅加上一个这样的小房间。日本房间的单位都是帖或者写作j，约等于1.62平方米。可以想像一个榻榻米的大小。我的体感是4帖勉强住人，5帖算是ok，6帖堪称巨大。当然前提我是一个比较小的人类。

  7. 周边环境。除了学校，商超这种各取所需的，日本很多地方会有成片的公墓，特别是一些寺庙周围。感觉日本人不太在意，房价没有显著影响。如果有避讳的需求就提前google map看一下。

  8. 车库。基本上户建都有车库，本来不想要的，但是很少，而且没有车库会影响转手（毕竟这个算是一个优势）。需要注意的是如果是有屋顶的车库，在算固定资产税的时候会算上面积。

  9. 耐震等级和其他性能等级。新筑的房子都是新耐震的可以放心，性能等级的话一般就是耐热劣化这些，不过我没有很在意这个。一般来说会影响保险的价格以及日常用电（主要是空调）；

  10. 洪水和其他一些地质灾害。一般来说可以在每个区找到他的灾害地图，可以看一下各类灾害的风险，比如临海的一些地方会有土地液化的风险，然后靠山的有泥石流，靠河的会有洪水（特别是荒川和二子玉川啊），这些在签约的时候也全部会详细说明，当然最好自己提前确认哈。

  11. 都市规划引发的一些问题。一个是道路後退（セットバック），这个是因为日本的规定需要房子到道路中央有两米的距离，如果原本前面的道路不足的，土地上的一部分就需要空出来用作道路（不能用于建造或者放东西），这个会很大幅度影响使用面积，有点子像公摊了；二个是隅切り，这个就是在土地转角的地方，为了方便道路上的车转弯或者邻居停车，也需要切掉一个角，一般面积不大，角地比较需要注意；三个是都市計画道路，就是日本之前做了一堆规划修这个修那个，可能土地就在比如某个都市计划道路上，不一定会修，如果修了就相当于拆迁（不会赔那么多），怕麻烦的就还是避开比较好；

  12. 装修。基本上一家公司都是同一个模板出来的，一般装修不会特别差，房子没有修好的情况下也可以去看他们家的model house大概看一下风格（一般网上也会放）；不过我确实真的见过一些丑的很离谱的。基本问题不大，提前看好就行；如果是还在比较初期的阶段，也可以和建筑公司商量进行一些改装（比如换一个地板颜色啥的，前提是他们订的货还没到）；

  13. 屋顶。一般日本这边有日照限制（不能过于挡住邻居的光），大家的房顶斜的居多，有时候会有切掉一角特别厉害的，如果不喜欢天花板太低的要避开。像我的房子整个天顶都是斜的，还会有一个问题是很难加插座和网口（没太听懂为什么，总之就是线要从天花板走如果是斜的就做不了，只能墙上打洞）；另一种是纯平的天顶，好处是可能给弄个天台，坏处是听说会更热，还有漏水之虞（不确定，道听途说）；